Ympäristöministeriön tilaaman selvityksen tarkoituksena on tarkastella ja löytää ratkaisuja asumisoikeuskantaan liittyviin riskeihin. Toimeksiantona oli asumisoikeusyhteisöjen taloudellisen tilanteen selvittäminen ottaen huomioon uudistuotannon tuen lopettaminen, toiminnan riskit, talojen elinkaari ja asumiskustannusten kohtuullisuus. Selvittäjien tehtävänä oli tunnistaa lainsäädännöllisiä ratkaisuvaihtoehtoja tilanteeseen. Ympäristöministeriö käynnistää selvitystyön pohjalta lainsäädäntövalmistelun järjestelmän joustavuuden lisäämiseksi ja riskien vähentämiseksi.

Asumisoikeus (aso) on toiminut vaihtoehtona asunnon vuokraamiselle ja omistamiselle 1990-luvulta lähtien. Petteri Orpon hallituksen ohjelman mukaan uusien asumisoikeusasuntojen tuotantotuki loppuu vuoden 2025 jälkeen. Uudistuotannon tuen päättymisen tavoitteena on vähentää valtion riskejä, jos asumisoikeustalojen arvo laskee tai lainoja ei saada maksettua takaisin. Aso-asuntoja on tuotannon loppuessa noin 65 000 ja valtion laina- ja takausvastuut nousevat noin kuuteen miljardiin euroon.

– Jo edellinen hallitus tunnisti asumisoikeusjärjestelmän joustamattomuuteen liittyvät haasteet ja pyrki muuttamaan lainsäädäntöä ratkaisuvaihtoehtojen lisäämiseksi esimerkiksi vajaakäyttötilanteissa. Asumisoikeusasuntojen määrä on noussut nopeasti ja valtion laina- ja takausvastuut ovat siten kasvaneet. Käyttö- ja luovutusrajoitusten myötä asunnot ovat kuitenkin pysyvästi asumisoikeuskäytössä, vaikka markkinatilanteet muuttuisivat ja kysyntää ei enää olisi, sanoo ympäristö- ja ilmastoministeri Sari Multala (kok.).

Selvityksenkin perusteella vaikuttaa siltä, että uudistuotannon valtion tuen loppuminen tulee käytännössä lopettamaan uusien aso-asuntojen rakentamisen, vaikka kohteita olisi mahdollista rakentaa myös markkinaehtoisesti. Jos valtion tukemaa uudistuotantoa ei tehdä tasaamaan kustannuksia, käyttövastikkeet lähtevät nousuun. Aso-asuntojen korkotuki ja lainan lyhennysohjelma siirtävät lainanhoitokustannusten suurimman paineen laina-ajan loppupuolelle. Asumisoikeusyhtiöt voivat tasata tietyt yhtiön yhteiset kulut kaikkien yhtiön kohteiden kesken, jolloin käyttövastikkeiden kehitys pystytään pitämään tasaisempana. Asukkaiden käyttövastikkeiden kytkös jatkuvaan uudisrakentamiseen on pitkällä tähtäimellä kestämätöntä ja haastaa siten järjestelmää.

Aso-asuntojen käyttövastikkeiden noustessa aso-asumisen ja vapaarahoitteisen vuokra-asumisen välinen hintaero kaventuu. Hintaeron kehitys korostuu alueilla, joissa vapaarahoitteisten asuntojen kysyntä on heikompaa ja vuokrat ovat matalammat. Alueilla, joissa vuokra-asuntojen kysyntä on kovempi myös asuntojen vuokrat ovat kalliimmat, ja ne ylittävät helpommin aso-asuntojen käyttövastikkeet. Käyttövastikkeiden nousua voidaan hillitä ja tasoittaa erilaisilla yhtiökohtaisilla keinoilla, jotka perustuvat esimerkiksi asuntokannan ikään ja muihin ominaisuuksiin.

Selvityksen mukaan ei ole nähtävissä, että asukkaat harkitsisivat laajamittaisesti muita asumismuotoja. Uudistuotannon loppumisen vaikutukset ovat todennäköisesti aso-asukkaille lyhyellä aikavälillä vähäisiä, ja ne liittyvät ennen kaikkea huoleen oman asumisen jatkuvuudesta.

Suurimmat valtion riskit liittyvät tyhjiin aso-asuntoihin, joita ei käyttörajoitusten takia voida muuttaa kokonaan vuokra- tai omistusasunnoiksi. Jos asunnoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina eikä asuntoja pystytä väliaikaisesti vuokraamaan, kasvavat käyttövastikkeiden nousupaineet entisestään. Asuntojen vuokraaminen ei voi olla pysyvä ratkaisu, koska tuolloin asumisoikeusmaksu jouduttaisiin lunastamaan yhtiölle. Ongelman ratkaisua haastaa, että pysyvä asumisoikeus on samaan aikaan sekä merkittävin pysyvä rajoitus että keskeinen syy asukkaiden hakeutua asumisoikeusasuntoon.

Selvityksen mukaan potentiaalisin ratkaisuvaihtoehto olisi realisointimalli. Tällä viitataan malliin, jossa lakimuutoksella mahdollistettaisiin, että asumisoikeusyhtiön konkurssitilanteessa asumisoikeustalo voitaisiin vapauttaa lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista. Asumisoikeusasuntojen muuttaminen vuokra- tai omistusasunnoiksi voisi vähentää valtion taloudellisia riskejä, koska tällöin asunnoille syntyisi markkinaehtoinen vakuusarvo, jota voitaisiin käyttää lainojen vakuutena. Selvitys kuitenkin korostaa, että näin voisi toimia vain silloin, kun maksuvaikeudet muodostavat vakavan uhkan asumisturvalle.

Selvityksessä myös ehdotetaan, että aso-asuntoja voitaisiin tarjota myös ensisijaisesti asukkaille lunastettaviksi. Lunastamisessa otettaisiin huomioon asumisen kesto, esimerkiksi hyvityksenä asumisvuosien mukaan. Asuntojen lunastamisen pitää kuitenkin perustua vapaaehtoisuuteen. Aso-asukkaiden edut tulee turvata, esimerkiksi vuokratasoa pienemmän käyttövastikkeen osalta, jolloin taloon pitäisi edelleen kohdistaa valtion tukitoimenpiteitä. Vaikka asumisoikeusasunnon lunastaminen voisi asukkaan näkökulmasta tuntua houkuttelevalta, se ei selvityksen mukaan ratkaise järjestelmän taustalla olevia rakenteellisia ongelmia.

Selvityksessä ehdotetaan, että uusia asumisoikeussopimuksia tehtäisiin jatkossa siten, että niissä otettaisiin huomioon asuntojen vajaakäyttötilanteet. Tässä mahdollisessa vaihtoehdossa tuleviin asumisoikeussopimuksiin liitettäisiin irtisanomisehto, jota voitaisiin soveltaa silloin, kun asumisoikeustalo on vakavassa vajaakäyttötilanteessa.

– Käynnistämme ympäristöministeriössä lainsäädäntövalmistelun järjestelmän joustavuuden lisäämiseksi ja riskien vähentämiseksi. Valmistelu käynnistetään ensinnäkin realisointimallin osalta, eli talo voitaisiin vapauttaa rajoituksista realisointitilanteessa, jos asumisturva on muutenkin vaarassa. Tällöin taloille saataisiin vakuusarvo ja potentiaalisesti rahoitusta vapailta markkinoilta. Toiseksi lähdemme valmistelemaan muutosta, jossa uudet asumisoikeussopimukset voitaisiin tehdä vajaakäyttöön liittyvällä irtisanomisehdolla. Kolmantena jatkovalmisteltavana ratkaisuna pyrimme luomaan toimivan mallin siihen, että asukkailla olisi mahdollisuus lunastaa asumisoikeusasunto omaksi, Multala kuvaa seuraavia askelia.

Käynnistyvästä lainsäädäntövalmistelusta tiedotetaan lisää sen edistyessä. Tavoitteena on, että hallituksen esitysluonnos asumisoikeusjärjestelmää koskevaan lainsäädäntöön voisi tulla lausuntokierrokselle keväällä 2026.

Selvityksen toteutti Pellervon taloustutkimus PTT ry yhteistyössä Owal Group Oy:n kanssa. Selvitys rahoitettiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Aran tutkimus- ja kehittämisrahoituksella.

Aamuset-kaupunkimedia (AKM)